Cláusulas Abusivas en Hipotecas

Miles de hipotecas firmadas en España contienen cláusulas que los tribunales han declarado abusivas. Si tu hipoteca se firmó antes de 2019, es muy probable que tengas derecho a reclamar. En esta guía explicamos cada tipo de cláusula abusiva, cómo detectarla y los pasos para reclamar.

1. Cláusula suelo

La cláusula suelo establece un tipo de interés mínimo en hipotecas variables. Aunque el euribor baje por debajo de ese mínimo, tu tipo de interés no baja. Por ejemplo, si tu cláusula suelo es del 3% y el euribor + diferencial da 1,5%, sigues pagando el 3%.

El Tribunal Supremo (STS 9 de mayo de 2013) declaró abusivas estas cláusulas cuando no se informó adecuadamente al consumidor de su existencia y efectos. En 2016, el TJUE estableció que la devolución debía ser retroactiva (desde la firma, no desde la sentencia).

¿Cuánto puedo recuperar?

Todo lo cobrado de más desde el inicio de la hipoteca, más los intereses legales. En hipotecas con cláusula suelo del 3% firmadas en 2007-2008, la devolución media ha sido de 10.000-30.000€.

2. IRPH

El IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) ha sido históricamente más alto que el euribor, generando cuotas superiores. El Tribunal Supremo, siguiendo al TJUE (sentencia de 13 de julio de 2023), ha reconocido que puede ser abusivo si no se informó correctamente al consumidor.

Si tu hipoteca está referenciada al IRPH, puedes calcular cuánto has pagado de más respecto al euribor con nuestra calculadora de IRPH.

3. Gastos hipotecarios

Antes de la Ley 5/2019, el consumidor pagaba todos los gastos de la hipoteca: notaría, registro, gestoría e IAJD. El Tribunal Supremo (STS 23 de enero de 2019 y posteriores) estableció el reparto correcto:

• Notaría: 50% cada parte (puedes reclamar el 50% que pagaste de más)
• Registro de la hipoteca: 100% a cargo del banco (puedes reclamar todo)
• Gestoría: 100% a cargo del banco (puedes reclamar todo)
• IAJD (Impuesto Actos Jurídicos Documentados): 100% a cargo del banco (puedes reclamar todo)
• Tasación: A cargo del consumidor (no reclamable)

Para hipotecas firmadas antes de junio de 2019, puedes reclamar estos gastos. La cantidad típica recuperada oscila entre 2.000€ y 5.000€.

4. Cláusula de vencimiento anticipado

Permitía al banco ejecutar la hipoteca (quedarse con la casa) por impagar una sola cuota. La Ley Hipotecaria de 2019 establece que el banco solo puede ejecutar si:

• Primera mitad del préstamo: Impago de 12 cuotas o el 3% del capital
• Segunda mitad: Impago de 15 cuotas o el 7% del capital

Si tu hipoteca antigua tiene una cláusula de vencimiento anticipado por 1-3 impagos, es abusiva.

5. Intereses moratorios abusivos

Los intereses de demora (por impago) eran a menudo desorbitados: 18%, 20% o más. El Tribunal Supremo estableció que en préstamos hipotecarios con consumidores, los intereses moratorios superiores a 2 puntos por encima del interés ordinario son abusivos. Ejemplo: si tu tipo es 2,5%, los moratorios no pueden superar el 4,5%.

6. Hipotecas multidivisa

Hipotecas denominadas en moneda extranjera (generalmente yenes japoneses o francos suizos). El consumidor asume un riesgo de tipo de cambio que puede hacer que su deuda aumente en euros aunque pague todas las cuotas. Si no se informó adecuadamente del riesgo, la cláusula multidivisa es abusiva.

7. Comisiones ilegales

Algunas comisiones han sido declaradas nulas:

• Comisión de apertura: El TJUE abrió la puerta a su nulidad si no responde a un servicio real (pendiente de desarrollo jurisprudencial en España)
• Comisión por reclamación de impagados: Nula si no corresponde a un gasto real y efectivo
• Comisión por amortización anticipada excesiva: La ley limita al 2% (primeros 10 años) o 1,5% en fijas; 0,25% (3 años) o 0,15% (5 años) en variables

Cómo reclamar: paso a paso

1. Revisa tu escritura: Busca las cláusulas mencionadas. Si no la tienes, pide copia en la notaría donde firmaste.
2. Reclamación al banco: Presenta un escrito al Servicio de Atención al Cliente del banco. Tiene 2 meses para responder.
3. Si rechaza o no responde: Puedes acudir al Banco de España (no vinculante) o directamente al juzgado.
4. Vía judicial: Presenta demanda en el juzgado de primera instancia o en los juzgados especializados en cláusulas abusivas de tu provincia.
5. Costas: Si ganas (lo habitual), el banco paga las costas del juicio.

Plazos para reclamar

La nulidad de una cláusula abusiva es imprescriptible: no hay plazo para pedir que se declare nula. Sin embargo, la acción de restitución (devolución del dinero) tiene un plazo de 5 años desde que se puede ejercitar. No demores la reclamación.

Sentencias clave

• STS 9 mayo 2013: Cláusulas suelo abusivas si falta transparencia
• STJUE 21 diciembre 2016 (Gutiérrez Naranjo): Devolución retroactiva de cláusula suelo
• STS 23 enero 2019: Reparto de gastos hipotecarios
• STJUE 13 julio 2023: IRPH puede ser abusivo
• STC 182/2021: No hay plusvalía sin ganancia

¿Necesitas ayuda?

Si crees que tu hipoteca tiene cláusulas abusivas, consulta con un abogado especializado o con organizaciones de consumidores como ADICAE u OCU. Muchos abogados trabajan a éxito (no cobran si no ganas).

Consulta también nuestro glosario hipotecario para entender todos los términos, o usa nuestro simulador para recalcular tu hipoteca sin la cláusula abusiva.

Preguntas frecuentes

¿Qué es una cláusula abusiva en una hipoteca?

Aquella que genera un desequilibrio importante en perjuicio del consumidor. Son nulas de pleno derecho y el banco debe devolver lo cobrado de más.

¿Puedo reclamar los gastos de mi hipoteca?

Sí, si se firmó antes de junio de 2019. Puedes reclamar notaría (50%), gestoría (100%), registro (100%) y IAJD (100%).

¿Qué es la cláusula suelo?

Un tipo mínimo de interés que impide que tu cuota baje. Si no te informaron bien, puedes reclamar todo lo cobrado de más.

¿Cómo reclamo una cláusula abusiva?

Primero reclama al banco por escrito. Si rechaza o no responde en 2 meses, acude al juzgado. Si ganas, el banco paga las costas.