Novación Hipotecaria: Guía Completa 2026
Qué es, qué puedes cambiar, costes reales y cuándo conviene novar frente a subrogar o cancelar.
¿Qué es la novación hipotecaria?
La novación hipotecaria es un acuerdo con tu banco actual para modificar las condiciones de tu hipoteca. Es, en esencia, una renegociación: mantienes la misma hipoteca, el mismo banco, pero cambias aspectos como el tipo de interés, el plazo, o eliminas cláusulas que ya no te interesan.
Es la opción más sencilla y generalmente más barata para mejorar tu hipoteca, aunque no siempre la más ventajosa.
¿Qué condiciones puedes cambiar con una novación?
- Tipo de interés: pasar de variable a fija (o viceversa), reducir el diferencial, cambiar el índice de referencia
- Plazo: ampliar o reducir la duración de la hipoteca
- Capital: en algunos casos, ampliar el préstamo (con nueva tasación)
- Vinculaciones: eliminar seguros, planes de pensiones u otros productos vinculados
- Cláusulas: eliminar cláusula suelo, modificar comisiones de amortización anticipada
- Titulares: añadir o eliminar titulares (ej: tras divorcio)
Novación vs Subrogación vs Cancelar y abrir nueva
Las tres opciones para mejorar tu hipoteca tienen diferencias importantes:
| Aspecto | Novación | Subrogación | Cancelar + nueva |
|---|---|---|---|
| ¿Cambias de banco? | No | Sí | Sí |
| Coste aproximado | 500€ - 2.000€ | 800€ - 2.500€ | 2.000€ - 5.000€ |
| Comisión banco | 0% - 0.15% | 0% - 0.15% | 0% - 2% (amortización) |
| Poder de negociación | Bajo | Alto | Máximo |
| Tiempo del proceso | 2-6 semanas | 4-8 semanas | 6-12 semanas |
| Flexibilidad | Media | Alta | Total |
| Nueva tasación | No siempre | Sí | Sí |
Costes de la novación hipotecaria en 2026
Los gastos de novar una hipoteca son los más bajos de las tres opciones:
- Comisión del banco: entre 0% y 0,15% del capital pendiente. Desde la Ley 5/2019, para cambio de variable a fija la comisión máxima es del 0,15% los primeros 3 años y 0% después
- Notaría: entre 300€ y 600€ (según capital)
- Registro de la Propiedad: entre 150€ y 300€
- Gestoría: entre 200€ y 400€
- AJD (Actos Jurídicos Documentados): exento en novaciones de tipo de interés y plazo
Ejemplo: para una hipoteca con 150.000€ pendientes, novar de variable a fija tras 3 años podría costar solo ~600€ (notaría + registro).
¿Cuándo conviene la novación?
La novación es tu mejor opción cuando:
- Tu banco te iguala o mejora ofertas del mercado: si al presentar una oferta de otro banco el tuyo reacciona, puedes ahorrarte los gastos de subrogación
- Quieres cambios menores: ampliar plazo, eliminar un seguro, quitar cláusula suelo
- Tu capital pendiente es bajo (<80.000€): los gastos de subrogación no compensan el ahorro
- Llevas poco tiempo pagando: si la comisión por amortización/subrogación es alta aún
¿Cuándo NO conviene novar?
- Tu banco no quiere negociar: si no baja tipos, otro banco lo hará
- La diferencia de tipo es grande: si estás pagando euribor +1.5% y el mercado ofrece +0.5%, la subrogación se amortiza rápido
- Necesitas más capital: a veces es mejor rehipotecar o abrir nueva hipoteca
Proceso paso a paso para novar tu hipoteca
- Analiza tu hipoteca actual: revisa tu FEIN, tipo actual, plazo restante, comisiones
- Investiga el mercado: consulta qué ofrecen otros bancos para tener argumentos (usa nuestro simulador)
- Solicita la novación: acude a tu oficina o llama al departamento de retención de clientes
- Negocia: presenta ofertas de la competencia y pide que las igualen o mejoren
- Revisa la propuesta: compara el ahorro total vs los costes de novación
- Firma ante notario: si aceptas, se formaliza en escritura pública
- Inscripción registral: se registra la modificación en el Registro de la Propiedad
Cambiar de hipoteca variable a fija: novación en 2026
Una de las novaciones más demandadas en los últimos años ha sido el cambio de tipo variable a fijo. En 2026, con el euribor estabilizado alrededor del 2,3-2,5%, la decisión depende de:
- Si crees que el euribor subirá más → te conviene fijar ahora
- Si crees que bajará (como proyectan los mercados) → quizá mejor quedarte en variable
- Si prefieres tranquilidad y cuota estable → fija siempre, aunque pagues algo más
Puedes comparar escenarios con nuestra herramienta de hipoteca mixta, que incluye la opción de tener un periodo inicial fijo.
Preguntas frecuentes sobre novación hipotecaria
¿Qué es la novación de una hipoteca?
Consiste en modificar las condiciones de tu hipoteca actual con el mismo banco: tipo de interés, plazo, cláusulas, etc. Es una renegociación sin cambiar de entidad.
¿Cuál es la diferencia entre novación y subrogación?
En la novación negocias con tu mismo banco. En la subrogación, otro banco compra tu deuda y te ofrece mejores condiciones. La novación es más barata pero tienes menos poder de negociación.
¿Cuánto cuesta una novación hipotecaria?
Entre 500€ y 2.000€ típicamente: comisión bancaria (0-0.15%), notaría (300-600€), registro (150-300€) y gestoría (200-400€).
¿Puedo cambiar mi hipoteca de variable a fija?
Sí. Desde la Ley 5/2019, la comisión máxima por este cambio es del 0,15% los primeros 3 años y 0% después.
¿Cuánto tarda una novación?
Entre 2 y 6 semanas, incluyendo negociación, preparación de escritura, firma ante notario y registro.
¿Cuándo conviene más novar que subrogar?
Cuando tu banco te ofrece condiciones competitivas, cuando el capital pendiente es bajo, o cuando solo necesitas cambios menores como el plazo o eliminar alguna cláusula.
Herramientas relacionadas
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