Calculadora TIN vs TAE de Hipoteca
Descubre el coste real de tu hipoteca. Calcula la TAE incluyendo comisiones, seguros y vinculaciones.
¿Qué es el TIN?
El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el porcentaje que el banco cobra por prestarte el dinero. Es el tipo "puro", sin incluir ningún gasto adicional. Cuando un banco anuncia "hipoteca al 2,5%", se refiere al TIN.
El TIN se usa para calcular la cuota mensual con la fórmula del sistema francés de amortización. Es un dato necesario pero insuficiente para comparar hipotecas, porque no refleja el coste total.
¿Qué es la TAE?
La TAE (Tasa Anual Equivalente) es el indicador que refleja el coste real del préstamo. Incluye:
- El TIN (tipo de interés nominal)
- Comisión de apertura
- Comisión de estudio
- Frecuencia de pagos (mensual, trimestral...)
- Productos vinculados obligatorios (seguros, etc.)
La TAE permite comparar hipotecas de diferentes bancos de forma homogénea, porque mete todo en el mismo saco.
Por qué la TAE importa más que el TIN
Un ejemplo real: el banco A ofrece un TIN del 2,3% pero exige contratar seguro de vida y hogar. El banco B ofrece un TIN del 2,8% sin vinculaciones. ¿Cuál es más barato? Solo comparando la TAE puedes saberlo.
En muchos casos, la hipoteca con el TIN más bajo acaba siendo más cara cuando sumas el coste de los seguros y productos vinculados. Los bancos lo saben y por eso anuncian el TIN en grande y la TAE en letra pequeña.
Cómo engañan con el TIN bajo
Las técnicas más habituales:
- TIN bonificado: "desde el 1,99%" — pero solo si contratas nómina, seguros, tarjeta, plan de pensiones... El TIN sin bonificar puede ser del 3,5%.
- Seguros caros: el seguro de vida del propio banco suele costar el doble que contratarlo por libre. Y si dejas de pagarlo, te suben el TIN.
- Productos cruzados: te obligan a contratar productos que no necesitas para obtener la rebaja.
Consejo: pide siempre la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) con y sin bonificaciones. Compara las TAE de ambos escenarios.
¿Se puede contratar el seguro fuera del banco?
Sí. Desde la Ley 5/2019, el banco no puede obligarte a contratar sus propios seguros. Debes presentar una póliza con coberturas equivalentes, pero puedes contratarla con cualquier aseguradora. Esto puede ahorrarte cientos de euros al año.
Herramientas relacionadas
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Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre TIN y TAE?
El TIN es el tipo de interés puro. La TAE incluye TIN + comisiones + gastos asociados. La TAE refleja el coste real.
¿Por qué la TAE es más importante?
Porque incluye todos los costes. Dos hipotecas con el mismo TIN pueden tener TAE muy diferentes según las comisiones y vinculaciones.
¿Cómo se calcula la TAE?
Igualando el valor actual de lo que recibes con el valor actual de todos los pagos. Es una ecuación compleja que nuestra calculadora resuelve automáticamente.
¿Las vinculaciones bajan el TIN pero suben la TAE?
No siempre, pero a menudo sí. Los bancos ofrecen rebajas de TIN a cambio de productos que pueden costar más que el ahorro. Siempre hay que hacer los números.
¿Es obligatorio que el banco informe de la TAE?
Sí. La normativa española y europea obliga a comunicar la TAE en toda publicidad y documentación contractual.