Cómo calcular los ahorros necesarios
La cifra útil no es un porcentaje genérico. Suma estos dos bloques:
- Entrada no financiada: precio de compra menos el importe de la hipoteca.
- Gastos de compra: impuestos, notaría y registro de la compraventa, tasación, comisión de apertura y servicios que contrates.
Si el banco financia el 80%, la entrada será el 20%. Si una línea de aval permite una financiación superior, la entrada puede bajar, pero los impuestos y gastos siguen existiendo.
Impuestos según el tipo de vivienda
Vivienda de segunda mano
Tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Cada comunidad regula tipos, tramos y reducciones. La calculadora propone un tipo general orientativo, pero permite sustituirlo por el que corresponda a tu caso.
Obra nueva
Con carácter general se aplica IVA al 10% y AJD autonómico. Garajes adicionales, locales, vivienda protegida y otros supuestos pueden tener un tratamiento diferente.
Qué gastos corresponden al comprador
- impuestos de la compraventa;
- notaría e inscripción registral de la compraventa;
- tasación cuando solicita hipoteca;
- comisión de apertura si existe;
- abogado, agente o gestoría propia si decide contratarlos;
- copias solicitadas por el comprador.
Qué gastos paga el banco
La Ley 5/2019 asigna a la entidad prestamista la notaría, el registro, la gestoría y el impuesto correspondientes a la escritura del préstamo hipotecario. No deben sumarse otra vez al bloque del comprador.
Antes de reservar o firmar arras
- Comprueba el valor de referencia fiscal y el tipo autonómico aplicable.
- Pide una simulación con y sin bonificaciones al banco.
- No uses la aprobación inicial como garantía de financiación.
- Deja un colchón para mudanza, reformas y suministros.
- Revisa las condiciones de devolución de las arras si la hipoteca no se concede.
Herramientas relacionadas
- Simulador de cuota hipotecaria
- Calculadora detallada de notaría y registro
- Calculadora específica de ITP
- Precomprobación del aval ICO
Preguntas frecuentes
¿La gestoría de compraventa es obligatoria?
No necesariamente. Puedes contratar una gestoría propia, pero no debe confundirse con la gestoría de la escritura hipotecaria, que paga el banco.
¿Los impuestos se calculan siempre sobre el precio?
No. En vivienda usada puede ser relevante el valor de referencia fiscal si es superior. Confirma la base imponible aplicable a tu operación.
¿La calculadora incluye seguros vinculados?
No. Los seguros y otros productos afectan al coste de la financiación y deben compararse a partir de la FEIN y de sus precios durante el plazo previsto.