Cómo funciona
La hipoteca autopromotor financia la construcción de una vivienda para uso propio. El capital suele liberarse en disposiciones conforme avanza la obra y se acreditan hitos mediante certificaciones, visitas o tasaciones.
Durante la construcción puedes pagar intereses solo sobre el capital dispuesto si existe carencia de principal. Al finalizar, el préstamo entra en amortización ordinaria según la escritura.
Requisitos del terreno y proyecto
- Propiedad e inscripción del solar.
- Condición urbanística y edificabilidad compatibles.
- Proyecto redactado y visado cuando corresponda.
- Licencia de obras o situación exigida por la entidad.
- Presupuesto desglosado y contrato de construcción.
- Estudio geotécnico, topográfico y documentación técnica necesaria.
- Tasación del valor actual y valor previsto terminado.
Presupuesto completo: no uses solo el contrato de obra
Terreno
Compra, impuestos, registro, demolición o urbanización pendiente.
Técnicos
Arquitectura, dirección de obra, aparejador, coordinación de seguridad y estudios.
Licencias
Tasas, ICIO, acometidas y garantías municipales.
Construcción
Contrato, IVA, certificaciones, cambios y revisión de precios.
Financiación
Tasación, intereses de carencia, comisiones y seguros.
Contingencia
Reserva para desviaciones, retrasos y partidas no previstas.
Fases habituales
- Estudio: solvencia, terreno, proyecto, presupuesto y tasación.
- Firma: se formalizan capital máximo, hitos y condiciones de disposición.
- Arranque: el promotor suele aportar fondos propios antes o junto a las primeras disposiciones.
- Certificaciones: el técnico acredita avance y la entidad verifica.
- Disposiciones: se libera capital según el porcentaje y límites pactados.
- Fin de obra: certificados, licencia o declaración responsable, obra nueva y registro según proceda.
- Amortización: termina la carencia y comienza la cuota completa.
El desfase de caja
La constructora puede exigir el pago antes de que el banco valide una certificación. Además, la entidad puede financiar un porcentaje del hito y no su totalidad. Prepara una tabla mensual con:
- facturas y fecha de pago;
- certificación prevista;
- disposición bancaria estimada;
- fondos propios acumulados;
- reserva mínima que no quieres consumir.
Qué comparar entre entidades
- Base de financiación: coste, tasación actual o valor terminado.
- Tratamiento del terreno ya pagado.
- Capital máximo y aportación previa exigida.
- Hitos, documentación y plazo para liberar disposiciones.
- Tipo durante carencia y durante amortización.
- Duración máxima de obra y prórrogas.
- Comisiones por disponibilidad, apertura o cambios.
- Qué ocurre ante sobrecoste o retraso.
No uses una lista estática de bancos como garantía. Presenta el mismo dossier a varias entidades y compara FEIN y condiciones de disposición.
Riesgos que debes mitigar
- Presupuesto sin partidas técnicas o impuestos.
- Contrato de obra sin hitos, penalizaciones o control de cambios.
- Constructor sin solvencia suficiente.
- Licencia o acometidas retrasadas.
- Certificación rechazada o tasación final inferior.
- Fin de la carencia antes de terminar la vivienda.
Preguntas frecuentes
¿Financia también el terreno?
Depende de la entidad y estructura. Muchas operaciones parten de un terreno ya aportado; pide que la FEIN detalle qué se financia.
¿Cuándo recibo el dinero?
Según hitos y certificaciones definidos en la escritura, no necesariamente al firmar.
¿Qué pasa si la obra se encarece?
El banco no está obligado a ampliar capital. Necesitas contingencia y un proceso de aprobación de cambios.